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内房股估值已在历史低位 成“避险投资”选项

2018-12-12 11:09
作者:赵川
来源: 乐居财经
编辑:东方财富网

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  一则关于某知名科技企业高管在国外被捕的消息,让内地和香港股市中的5G、通信设备、知识产权概念等诸多相关板块迎来暴跌,并带动大盘下跌。

  然而,香港内房股版块跌幅明显小于大盘。此前一周,民企内房板块大涨8.14%,成为港股板块升幅王。

  有港股投资和分析机构认为,当前内房股估值已跌至“历史低位”。内房股由于长期估值较低,且楼市中存在政策放松等利好可能性,因此被部分投资者视为当下“避险投资”的选项之一。

  内房股行情满两年,估值跌回历史低位

  2016年底,香港内房股行情启动,至今已满两年。

  自两年前的12月初开始,融创、恒大、碧桂园等房企股价从3-5港元起步,在一年间上涨4-8倍。

内房股估值已在历史低位,成

恒生中国内地地产指数走势图,可见上涨行情始于2016年12月,止于今年二季度

  进入2018年下半年后,内地房企逐渐告别过去两年中“量价齐涨”的好日子,中小城市中的楼市热潮开始退却,布局其中的大型房企也受到影响。内房股价因此出现反复,但恒大、融创仍然守住了25港元左右的价格,估值较2017年前有大幅提升,其市场价值已获得香港资本市场的普遍承认。

  虽然全国楼市销售减缓,部分房企融资出现困难,借贷成本提高,万科更是高喊“活下去”,但在目前的经济形势中,可供“内部消化”的房地产市场,堪称一片“避险”宝地。相对其他版块,内房股估值仍然不高,因而继续为机构和投资者认可。

  多数机构建议买入内房股,优质龙头房企获青睐

  近一周来,部分投资机构针对内房股密集发布研究报告,普遍唱好优质内房股,建议投资者买入或长期持有。

  花旗和德意志银行都认为,内房股估值已跌至“历史低位”。花旗预测2019年整体PE为4.3倍,股息率为9.8厘。德意志银行则预测内房股未来12个月PE为4.1倍,股价较每股资产净值折让50%。同时,楼市现存风险已经反映在当前估值之中,下跌空间有限,因而推荐买入。

  在政策及宏观市场层面,摩根大通预计,目前楼价走势趋稳,干预的需要减少,现有调控政策有望放松,地产股明年的每股盈利将强劲增长26%,因此同样建议加码内房股。但三四线城市需求会因棚改政策而减弱,这部分城市将无利可图,限制大型房企进一步扩张。

  里昂银行报告指出,当中国经济放缓时,房企表现通常可跑赢大市,因为房地产市场政策是逆周期性的。

  里昂银行认为,地方政府的限价政策,目前主要是控制降价幅度而非涨价幅度,并在为民营房企提供更多融资资金和较低的利息。基于当前的低估值及增长前景,现在是买入内房股的良机,且未来数月仍有多个入市机会,中海、万科、金茂等房企为其首选。

  此外,多家机构一致认为,资产负债表现优异的龙头房企,更加值得投资者买入和持有。

  摩根大通认为,在2019年,营运能力及融资渠道有优势的上市房企有望抢占市场份额。内地房企高周转抢占市场的做法,则会在2-3年内消失,更多公司会开拓商业物业等能产生自有现金流的业务。

  里昂银行则表示,即便内房版块难以迎来大规模重估,但资产负债表现优秀的房企有能力在2019年低价买地,为日后的盈利增长创造条件。

  大和证券同样认为,内房行业环境在短期内仍将面临挑战,较弱的参与者可能面临财务压力,但有能力通过并购等低成本方式获取土地的开发商,则获得了更多机会。

  因此,大和虽对内地版块仅给出“中性”评级,但仍建议投资者选择具更谨慎的扩张计划、强大的财务管理能力、稳定的销售增长和可持续的盈利能力的内房股,如华润、中海、龙湖、世茂等,并坚持持有其股份。

  唱空的声音也没有完全消失。汇丰证券认为,现在还不是抄底的时候,建议投资者持观望态度。内地楼市仍有转弱迹象,新房销量减少、平均售价下跌,担心类似情况会蔓延至二手房市场。该行表示,10月内地开发商平均售价下跌一成,包括雅居乐、富力、深圳控股和中骏在内,部分开发商未必能实现全年销售目标。

  即便如此,针对优质房企,汇丰也没有吝于给予赞扬。华润置地中国金茂龙湖集团世茂房地产因为资产负债表现优秀,获得其“买入”评级。

  内房股虽获得机构普遍认可,但仍有香港股评人认为,投资者仍对内房股价值了解不足。按照规定,开发商在香港卖楼花套现后(即预售款)不能动用,必须存放在银行,但内地房企则可使用预售款,开发所需投入的自有资金较少。香港投资者往往没有注意到这一点。

  此外,内地房企现有的销售额,基本保障了未来一两年内的盈利。然而,股市行情不佳时,其股价仍会在利润已经锁定的前提下照样下跌。早前内房股大跌时,龙头房企的老板或入市增持或启动回购,不止是为提振市场,也是出于其自身对企业前景的信心。

(文章来源:乐居财经)

(责任编辑:DF064)

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